如何对酒店物业周边进行调研

酒店合伙人考察一个项目，都是从物业开始考察的，物业基本情况如何进行考察，我们之前有过很多介绍。其实物业周边的调研，对于酒店项目定位也起着很关键的作用。一个物业适合做什么类型的酒店，定价在多少，主要面向什么消费群体，需要怎样的装修风格和服务项目，都需要通过对周边市场情况进行调研分析，才能准确的定位。下面我们介绍一下如何对酒店物业周边市场情况进行调研

一、所处城市分析

一般调研所在区\县即可，

1.城市概况

例，朝阳区工业发达，是北京市重要的工业基地。区内集中有纺织、电子、化工、机械制造、汽车制造等工业基地。朝阳区对外交往活动频繁，是北京市重要的外事活动区，聚集了大部分的外国驻华使馆、全市90%的国际传媒机构、80%的国际组织和国际商会、70%以上的国际公司和地区总部、65%以上的外资金融机构、50%的外籍人口。

城市概况主要用于分析所在地区的经济发展前景以及酒店行业的发展前景，酒店毕竟是一项长期投入，要判断一个地区的整体经济发展水平，例如一个城市当前经济情况适合开一家经济型酒店，但该地区即将落地经济开发政策，或者即将有较快发展，那么就可以考虑开一家中档酒店，长期投入应该要做“明天”的生意。

2.城市地理位置

主要调研地理、气候情况，周边城市等。

例如地处平原，四季分明，春季干燥多风，昼夜温差较大；夏季炎热多雨；秋季晴朗少雨，冷暖适宜，光照充足；冬季寒冷干燥，多风少雪。年平均气温11.6℃，至冷月1月份平均气温4.6℃，至热月7月平均气温25.9℃。

地理位置情况主要是为了用于酒店设计装修时，所处地区风大，那么门窗要考虑防风，温差较大要考虑墙体的保温等。

3.GDP总值、常驻人口数

用于判断房价适合定在什么区间，以及适合做多少房间数量的酒店

4.主要商业分布

调研后，可比较直观的看出酒店物业，不同距离内的商业的分布情况，便于判断客源。

5.支柱产业概况

可以通过支柱产业概况，简单判断该城市商业特点，以及客源的特点等。

6.主要商圈和商业繁华地段的介绍等

通过酒店物业距离各个商圈的距离，判断该物业的位置是否适合做酒店，客流量大小，适合做什么酒店等等。

7.分析

例，朝阳区企业较多，是北京重要的外事活动区，流动人口多。客源主要为商务差旅人士、外事人员较多，淡旺季不明显，适合做商务中档酒店，或高、中端酒店。

二、项目区位分析

主要是调研5公里内的商业、娱乐、教育等设施，判断客源群体类型，客流量等等。

1.商务办公

2.购物中心

3.娱乐项目

4.教育机构

每个调研结果根据酒店业与其距离，由近到远排序。调研后，就能看出客源群体主要是哪些人群。如果是学生较多，就是适合做经济型酒店，房型配比大床房占比要增加，如果是商务人士较多，适合做商务型中档酒店，需要加设会议室，大堂要增加笔记本充电口等。

三、竞品分析

竞品调研，主要调研对象为经济型酒店、中档酒店和高、中端酒店，其中经济型酒店和中档酒店中还要细分为单体酒店和连锁酒店，主要调研项目为竞品名字、距离、年限、房间数量、房间配比、房价。

1.经济型酒店

1）单体经济型酒店

2）连锁经济型酒店

2.中档酒店

1）单体中档酒店

2）连锁商务酒店

3.高、中端酒店

调研完成，一是可以比较直观的看出周围各类型酒店的比例，二是可以分析周围各类型酒店的定价，三是可以看出所在区域内酒店行业整体发展情况。

四、结合物业情况进行分析

结合市场情况调研结果，和物业基本情况，定位适合的酒店类型、房间数量、房间配比、客源群体等，预测平均出租率、平均房价、RevPAR等。

五、产品调研

对酒店物业周边和物业自身有充分的调研，对酒店项目有清晰的定位之后，就开始调研酒店品牌，根据物业自身和周边情况，结合合伙人的自身情况，选择适合的品牌进行投入。

1.品牌优势

品牌名气，能带来多少品牌溢价、出租率增长，供应链情况等

2.合作政策

首先要了解加盟有关的费用，其次了解不同品牌有不同的合作政策，例如费用减免、物资补贴或资金补贴等等